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日本买房投资?先来看看日本房产和中国房产对比

文章出处:港盛移民  责任编辑:港盛  标签:日本  时间:2021.04.20
 

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近年中国人在日本买房投资的越来越多了。随着东京奥运会、大阪赌城以及世博会的利好加持,抢购东京,大阪房子的中国人更是络绎不绝,主要的投资类型更集中在小户型的酒店、公寓旅馆或者整栋商业楼。中国人已成为日本房产的主要客户。

 

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如果你也想投资日本房产,那必须要做好功课,毕竟中国房产跟日本房产差异真的很大。由浅入深,先上一波中日房产的基础知识及差异!

 


01
土地所有权不同

 

中国的土地产权是归国家所有,使用权为70年,公寓更低,只有40年。而日本的土地是允许私有,而且无论是外国人还是日本本土人,购房一户建时,土地是属于业主的,产权永久还可以代代相传。假如购买的是楼房,产权归所有业主共同所有,主要是根据业主房屋的购买面积而分配相应比例的土地所有权。当土地要被征收时,政府还要看业主脸色。

 

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02
房屋自有率

 

2018年日本的数据显示,日本的房屋自有率为61%,相对中国的“自有住房”率数据为96%,日本的住房自有率真的很低很低,特别是东京和大阪,更低至45.8和54.2。

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特别是日本年轻一代,更倾向于租房,30平米以下的小户型更备受青睐。另一方面,日本的租房市场非常成熟,法律重视租客的利益,从而促使租房的需求极其旺盛。一套位于日本东京或大阪这类大城市的核心地段的房子,其空置时间很少会超过一周。

 


03
建筑物用途限制

 

在中国,建筑物用途是不允许随便改建的,而且建造必须获得国家部门机关的相关许可方能进行,流程非常繁琐。但日本的这项规定较为宽松。基本上没有硬性规定为单一用途。比如购买了一块土地,业主是既可以改建为办公楼也可以改为其他商业设施。

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04
土地和建筑物分开估价

 

建筑物在日本是逐年折旧的,时间越长,建筑物的留存价值就越低。但土地不一样。土地的价值是由市场而定的,比如近年日本经济增长较好,土地的价值也逐年上涨,而二手房价的涨幅很大程度是来源于这块土地的价格上涨。

 


05
建筑质量

 

在日本购买住宅的过程中,投资者普遍关注日本的地震问题。日本位于世界地震带,但即使发生地震,大型房屋也很少倒塌。主要是日本对住房建造标准有严格的要求,最新的标准是:

        1、房子经受7级地震的震动也不会倒塌。

        2、商业大厦能抵抗8级地震。

        3、使用期限可以超过100年。

 

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而且法律规定,必须符合建筑法案的建筑才能被批准建筑。另外,为了延长房屋寿命,日本的公寓一般都会在10-15年进行一次大型房屋修缮的。另外,在购买房屋时还可以选择“地震保险”,可以在关键时刻最大限度降低您的损失。

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06
房屋面积计算方式

 

在国内,房屋面积大多数是指建筑面积,含公摊。而日本买房是没有公摊面积的,更不提建筑面积,所出售的仅仅是房屋内使用面积。而且这种使用面积是从墙壁中心开始计算,不包括整个墙壁,承重柱。另外,走廊,电梯间,阳台等面积是不算在销售面积里的。因此,30平米以下的小户型其实是足够年轻人或新婚家庭居住。


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07
交房状态

 

中国一般购买的是毛坯房,业主还需要进行装修。而日本则多为精装房,即使是二手房,也会根据客人要求进行装修后再交付。基本上到手的房子是配有浴室,灶台,洗手间,电气自动化设备等,购房者根本不需要再花时间研究装修,真正地实现拎包入住。

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08
朝向对房价的影响

 

有研究机构发现,日本喜欢的朝向顺序是朝南、朝东、朝西、朝北,这跟国内差不多。不过比起朝向,日本买家更关心房型的位置能不能看到美景。日本的房产价值主要依据是否面向繁华商圈或优美风景区,而且楼层越高、视野越好的房产,价值普遍越高。所以一般邻近知名景点的高级公寓楼相比其他公寓楼会更贵。

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09
房龄对投资者的影响

 

在国内,大多数人选择购置新楼盘或较为新的二手房,对于归纳为“老破小”这类年代稍久的房源会入手谨慎。但是在日本,楼龄很大的房屋都感觉很新,20-30年前的房屋都比国内10年前修建的房屋保养还好。有不少客户喜欢购买老式一户建(独栋小别墅),价格低,还可以按照自己的想法来改造。


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10
房子与学位的关系

 

在日本是有学区房的,比如东京文京区,这类似于北京海淀区,这里的房价是比较高。但子女只要住在这个学区就可以入读该区学校,不要求一定是业主,更没有任何户口限制。而且有些著名的私立学校,是不限制居住地址的,只要能考上就可以入读。



东京·文京学府.东大世家

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11
房产价格稳定性

 

中国近十年房价的飙升和近年政府对投资房产政策的调控,使得中国的房产市场有很多的不稳定因素出现。过去十年房价暴涨的局面已经一去不复返。比如东北大部分城市、雄安新区的房价,都出现了不同程度的波动。

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相比之下,日本的房产市场虽然经历了泡沫经济被刺破,但近年的申奥以及安倍内阁实施的有效宽松政策,让日本房价价格进入缓慢复苏阶段。另外,政府不断完善房产登记制度和适度的增值税率,有效抑制房价被炒,让日本房产始终保持自然稳定的增长,从而更凸显吸引力。

 


12
贷款购房,以租养贷有结余

 

在国内贷款购房最多不超过30年,现在最新利率为5.5%以上,而且在部分城市,比如广州,申请贷款还要被严查首付款来源,首付款必须在银行账户内满半年以上。

日本国籍人士或日本永居,贷款购买房产的利率非常低,贷款金额可以达到房产的7成以上,还款年限可超过30年。如果获得日本政府提供的针对首套自住房的优惠政策FLAT35贷款,35年固定利率仅1.17%,还可以提前还贷,没有任何手续费。

如果中国大陆居民向通过日本银行贷款购买房产,可通过成立公司申请贷款,利率也是非常优惠。方式是:在日本设立公司,以公司名义申请贷款,在满足首期资金要求后即可获得贷款,最高可贷款10亿日元,而且利率低至2.7%。


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港盛建议

日本是世界第三大经济体国家,经济实力雄厚,也是亚洲最发达的国家。人工智能、大数据系统、物联网、机器人、医疗业等新产业的研发应用是推动经济发展的坚强后盾,另外,奥运会即将举办、大阪赌城和世博会也会如期而来,势必让日本房产继续上涨,投资日本房产未来可期。想了解更多日本移民及投资咨询,欢迎咨询港盛移民。4008-798-768

 

 

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